เปรียบเทียบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนอื่น

    ช่วงช่วง กับ หลินฮุ้ย เป็นเพื่อนกัน ทั้งคู่ทำงานบริษัทเอกชน

ต่างก็เก็บเงินได้คนละ 5 แสนบาท ทั้งคู่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

    เนื่องจากเห็นว่าดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยเหลือเกินราว 1%

ช่วงช่วง หัวอนุรักษ์ ไม่ชอบความเสี่ยง จึงตัดสินใจซื้อหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง ซึ่งรับประกันผลตอบแทน 8 % เท่ากับว่า ช่วงช่วงได้เงินจากการลงทุนอสังหาฯนี้ 4 หมื่นบาทต่อปี หรือเดือนละ 3,333 บาท

    ส่วนหลินฮุ้ย เห็นว่า มีคอนโดแห่งหนึ่งย่านสุขุมวิท ตกแต่งพร้อมอยู่ ประกาศขายในราคา 5 ล้านบาท

    ดูจากทำเลที่ตั้ง และสภาพอาคารแล้ว ห้องนี้น่าจะได้ค่าเช่าอย่างน้อยเดือนละ 30,000 บาท

    1 ปี เท่ากับ 360,000 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (Yield) ราวๆ 7%

    ช่วงช่วงได้ทักท้วงว่า Yield คอนโดแห่งนั้น ต่ำกว่า Yield ของกองทุนตั้ง 1% อีกทั้งมีความเสี่ยง ต้องวุ่นวายเสียเวลาไปคอยดูแลเก็บค่าเช่าอีก สู้ซื้อกองทุนนอนตีพุงกินผลประโยชน์ 8% เฉยๆดีกว่า

    แต่หลินฮุ้ย ไม่คิดเช่นนั้น หลินฮุ้ย เอาเงิน 5 แสนบาท ไปวางดาวน์คอนโดมูลค่า 5 ล้านบาทที่ตัวเองมั่นใจ แล้วยื่นเรื่องกู้ธนาคารส่วนที่เหลือ 4.5 ล้านทันที โดยขอผ่อนในเวลา 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 5%

    ธนาคารคำนวณค่างวดที่หลินฮุ้ยต้องผ่อนคือ 29,700 บาท ซึ่งเป็นเงินที่หลินฮุ้ยสามารถกู้และผ่อนชำระได้สบาย

    หลินฮุ้ยมีรายรับจากค่าเช่า 30,000 บาท แต่ค่างวดที่ต้องผ่อนธนาคาร 29,700 บาท

    เท่ากับว่าหลินฮุ้ยเหลือเงินเข้ากระเป๋าเดือนละ 300 บาท ขณะที่ช่วงช่วงได้เดือนละ 3,333 บาท

หลินฮุ้ยฉลาดน้อยกว่าช่วงช่วง หรือไม่????

    คำตอบคือ  ไม่ใช่

    ค่างวดที่ต้องผ่อนชำระธนาคารนั้น ประกอบด้วย เงินต้น และดอกเบี้ย รวมกันอยู่ ต้นทุนที่หลินฮุ้ยต้องจ่ายจริงนั้นมีเพียงดอกเบี้ย

เพราะเงินต้นที่ผ่อนชำระแท้จริงแล้วก็คือเงินของหลินฮุ้ยนั่นเอง ไม่ใช่ธนาคาร

    การคิดผลตอบแทนจึงไม่ใช่เอาค่าเช่าห้อง ลบ ค่างวด

แต่ต้องเอาค่าเช่าห้อง ลบ ดอกเบี้ยธนาคาร ในแต่ละเดือน

รายจ่ายดอกเบี้ยของหลินฮุ้ย คือเท่าไร?

    หากคำนวณแบบหยาบที่สุด Flat rate ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี

เงินต้น 4.5 ล้าน เท่ากับดอกเบี้ยตกปีละ 225,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 18,750 บาท

    เท่ากับว่า หลินฮุ้ยได้รายรับเดือนละ 30,000-18,750 เท่ากับ 11,250 บาทต่อเดือน

    เมื่อเทียบกับเงินลงทุน 5 แสนบาท เท่ากับว่าหลินฮุ้ยได้ Yield ถึง 27%

    แต่อย่าลืมว่า การผ่อนชำระสินเชื่อเคหะนั้น เป็นแบบลดต้นลดดอก ยิ่งเวลาผ่านไป เงินต้นยิ่งเยอะ ดอกเบี้ยยิ่งน้อยลง

    ถ้าคำนวณอย่างละเอียด  หารเฉลี่ยดอกเบี้ยทั้ง 20 ปี จะตกเดือนละ 11,000 บาทเท่านั้น

    ดังนั้น ผลตอบแทนที่แท้จริงของหลินฮุ้ยจึงเท่ากับ 30,000 – 11,000 = 19,000 บาทต่อเดือนหรือ Yield เท่ากับ 45%

    เทียบกับผลตอบแทนของช่วงช่วงที่ 8% จะพบว่า หลินฮุ้ยได้ผลตอบแทนดีกว่าถึง 6 เท่า

    แม้ญาติพี่น้องจะบ่นว่า หลินฮุ้ยไม่ได้เรื่อง ลงทุนอะไรกัน 5 แสนได้แค่เดือนละ 300 บาท

    ช่วงช่วงสิ เจ๋งกว่าได้ตั้งเดือนละ 3,333 บาท หลินฮุ้ยก็ได้แต่หัวเราะหึหึ ด้วยรู้อยู่แก่ใจว่า ผลตอบแทนที่แท้จริงของตัวเองไม่ใช่ 300 แต่เป็น 19,000 บาทต่อเดือน!

    เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี ด้วยทำเลที่ดี และตามสภาพเศรษฐกิจที่เจริญขึ้น คอนโดมิเนียมของหลินฮุ้ย ราคาแพงขึ้น 20% จาก 5 ล้านเป็น 6 ล้าน หลินฮุ้ย ตัดสินใจขายคอนโดนั้น

    *มาดูกันว่าหลินฮุ้ยได้ผลตอบแทนเท่าไร*

    หลินฮุ้ย ได้เงินค่าเช่าห้อง(ที่หักดอกเบี้ยเงินกู้ออกแล้ว)เป็นเวลา 5 ปี เท่ากับ 760,000 บาท

    บวกกับ กำไรจากการขายต่อ อีก 1 ล้าน รวมเป็น 1,760,000 บาท หรือเท่ากับ 250% ของเงินต้น 5 แสน!

    ขณะที่ ช่วงช่วงได้ผลตอบแทน 8% ในเวลา 5 ปี = 200,000 บาท หรือเท่ากับ 40%

    คนสองคน เริ่มต้นลงทุนพร้อมกันด้วยเงิน 5 แสนบาท

ผ่านไป 5 ปี ช่วงช่วงได้กำไร 2 แสน หลินฮุ้ยได้กำไร 1.76 ล้าน

ใครมีวิสัยทัศน์ในการลงทุนกว่ากัน?

    ตอนนี้ ช่วงช่วงเริ่มยิ้มไม่ออกแล้ว เมื่อพบว่า ผลตอบแทนของตนเองแพ้หลินฮุ้ยหลุดลุ่ย

    ในเวลาต่อมา ชูวิทย์ เพื่อนช่วงช่วงเห็นหลินฮุ้ยรวยจากการลงทุนคอนโด จึงเลียนแบบบ้าง

    แต่ด้วยความที่เป็นคนรวย  ชูวิทย์ จึงเอาเงินสดของตัวเองซื้อคอนโดราคา 5 ล้านเพียวๆ โดยคิดว่า ไม่ต้องกู้เงิน ก็ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย  ชูวิทย์เอาห้องมาให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละ 30,000 เท่าหลินฮุ้ย

คิดเป็นผลตอบแทนปีละ 360,000 บาท Yield เท่ากับ 7.2%

ผ่านไป 5 ปี ได้เงินรวม 1.8 ล้านบาท หรือ 36%

    ชูวิทย์ โดนช่วงช่วง เตะตูด  1 ป้าบ

เพราะว่า หากชูวิทย์เอาเงิน 5 ล้านนั่นมาซื้อกองทุนแบบช่วงช่วง

ผลตอบแทนที่ชูวิทย์ได้รับจะเป็น 40% มากกว่าที่ไปซื้อคอนโดเงินสดตั้ง 4 % หรือ 200,000 บาท แถมไม่ต้องเหนื่อยดูแลด้วย

นับว่าชูวิทย์ลงทุนได้ห่วยที่สุดในกลุ่ม

สรุป

หากไม่นับเรื่อง capital gain หรือกำไรจากราคาคอนโดที่สูงขึ้น

ผลตอบแทนการลงทุนของคน 3 คน

ช่วงช่วง ซื้อกองทุนอสังหา ไม่เหนื่อยไม่ต้องดูแล            ได้ Yield   8 %

ชูวิทย์ ซื้อคอนโดเงินสด   ต้องคอยดูแลเก็บค่าเช่า          ได้ Yield  7 %

หลินฮุ้ย ซื้อคอนโดเงินผ่อน  ต้องคอยดูแลเก็บค่าเช่า          ได้ Yield 45  %

หลินฮุ้ยชนะเลิศ!!

- จบ -

    นิทานข้างบน ผมยกมาเพื่อเปรียบเทียบให้เห็นประโยชน์ของ”การกู้” จะเห็นว่า ความแตกต่างของหลินฮุ้ยกับช่วงช่วง อยู่ตรงที่หลินฮุ้ย ใช้การกู้สินเชื่อเคหะ เพื่อขยายอัตราผลกำไรของการลงทุนของตัวเอง จากเดิม 5 แสน ขยายได้ถึง 5 ล้าน วิธีนี้ในทางการเงินเรียกว่า “Leverage” ครับ

    การทำ Leverage จะให้ผลตอบแทนทวีคูณหลายเท่าตัว

ตราบที่อัตราดอกเบี้ยที่เราไปกู้มา ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนของการลงทุน ในที่นี้ ดอกเงินกู้คือ 5% ขณะที่รายได้คือ 7% หากกลับกัน ผลตอบแทนการลงทุนต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย

    การทำ Leverage นอกจากจะไม่กำไรแล้วยังทำให้ขาดทุนหนักเป็นทวีคูณเช่นกันครับ

    ดังนั้น หลักง่ายๆคือ การลงทุนซื้อคอนโดให้เช่า ผลตอบแทนค่าเช่าต้องมากกว่าอัตราดอกเบี้ย จึงจะคุ้มค่าการลงทุน

    ผมเคยแนะนำไว้ใน blog ของผมว่า

ทุกคนที่มีเงินเดือนหรือรายได้ประจำที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรใช้บริการสินเชื่อเคหะ (Housing loan) เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดที่ธนาคารจะปล่อยได้ หรือที่เรียกว่า MLR (Minimum Loan Rate) การซื้อคอนโดด้วยเงินสดแบบชูวิทย์ จึงไม่ใช่วิธีการที่ดีนัก หากเราสามารถหาต้นทุนทางการเงินที่ถูกกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ เราสมควรกู้เป็นอย่างยิ่ง เพราะจะได้ผลตอบแทนเป็นทวีคูณ นอกจากการกู้สินเชื่อเคหะจะเป็นการ Leverage ผลตอบแทนของเราแล้ว เรายังได้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอีก

คือ เอาค่างวดผ่อนชำระคอนโดไปหักเป็นรายจ่ายเพื่อลดหย่อนภาษีปลายปีได้ถึง 100,000 บาท

    อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดมิเนี่ยมเป็นสิ่งที่ต้องคำนึงเสมอ จากการคำนวณที่ผมแสดงให้ดู จะเห็นว่า มีตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อผลตอบแทนการลงทุนได้แก่ อัตราค่าเช่า ควรคงที่และสามารถ up ขึ้นได้ตามภาวะเศรษฐกิจและภาวะเงินเฟ้อ และ อัตราการพัก (Occupancy rate) ควรสม่ำเสมอ หาผู้เช่าได้เรื่อยๆ ห้องไม่ว่างนานเกินไป การเลือกซื้อคอนโดในทำเลที่ดีเยี่ยม จะช่วยลดความเสี่ยงทั้งสองข้อนี้ลง ทำให้การลงทุนเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ ครับผม 

    นี่ก็คือเหตุผลที่บางคนถึงกับยอมอดหลับอดนอนเพื่อไปยืนต่อแถวเข้าคิวจองคอนโดทำเลดี ไปตั้งแต่ตี3 ตี4 ถึงขั้นทะเลาะตบตีด่าทอคนขายเมื่อจองไม่ได้ กลับบ้านยังมาโพสต์ด่าต่อในเน็ทอีก ในขณะที่คอนโดบางแห่ง ขายแล้วขายอีก เซลแล้วเซลอีก ก็ไม่หมดซะที

ก็คอนโดทำเลเยี่ยมมันกำไรดีนี่นา..ชิมิๆๆ!!

จากคุณ : หมาร่าหมาหรอด  Patip.com